Los retos más complicados, ¡incluso dejar de fumar!, se hacen más asumibles si hay información al respecto. Así lo supo ver el autor de ese famoso best-seller contra el hábito del cigarrillo que ayudó a tantas personas a abandonar un hábito tan tóxico, y así lo entendemos a la hora de redactar este artículo de información inmobiliaria.
Porque la adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida, tanto si es para una persona como con planes familiares, y no se puede realizar a la ligera. Tampoco buscando una excelencia paralizadora, porque, como dice el refrán, “lo perfecto es enemigo de lo bueno”. Es decir, busquemos una casa buena, pero asumamos que siempre habrá que hacer alguna renuncia, sobre todo si nuestro presupuesto es limitado.
Así, si elegimos un barrio cotizado, quizá no encontremos el ático de nuestros sueños, y si apostamos por una zona más lejana al centro, tendremos comodidades pero gastaremos más tiempo y dinero en transportes.
Investigar el mercado
El primer paso que se recomienda seguir antes de comprar una vivienda es estudiar el mercado en cuanto a la ubicación que nos interesa para adquirir el bien inmueble y los factores asociados. Es decir, si el barrio cuenta con servicios suficientes, buenos accesos por carretera y transporte público, si la vivienda contará con aparcamiento en las instalaciones o si por el contrario hay facilidad para aparcar, ya sea con permisos de residente o sin necesidad de ellos al no haber restricciones al aparcamiento.
En dicha investigación de mercado se tendrá en cuenta la relación entre la oferta y la demanda, y la tensión inmobiliaria que pueda existir, con la consiguiente sobrevaloración de precios, o al contrario, precios por debajo del valor habitual o en buena situación para adquirir. Porque los precios siguen siendo un factor clave para la decisión final, sobre todo en una situación de inflación alta e incertidumbre general por el encarecimiento de las materias primas y la guerra en Europa que está alterando el tablero de juego.
No obstante, según un informe del Observatorio Inmobiliario del BBVA, el precio de la vivienda ya ha tocado techo. Las alzas continuadas de los últimos meses, sobre todo tra la pandemia, estaría tocando a su fin, sobre todo en algunos distritos de Madrid, como el del Bariro de Salamanca, donde se han alcanzado cotas muy elevadas.
Aunque en estos casos, esos precios los asumirían aquellos compradores dispuestos a priorizar otros elementos como el espacio, la zona, el valor del edificio que acoge la vivienda y la calidad de la misma.
Plantear un presupuesto
Una vez identificada una vivienda que nos atrae por su relación calidad-precio, entre otros factores, conviene estudiar con realismo nuestros recursos monetarios para optar por una u otra modalidad de pago.
Debemos en esta fase analizar con cabeza fría si seremos capaces de afrontar las cuotas del préstamo hipotecario si optamos por esa vía de financiación y también los gastos derivados de la condición de propietario y las posibles reformas e inversiones que haya que afrontar.
Porque la inversión inicial que supone la entrada, no sujeta a fraccionamientos, no debería dejarnos sin más recursos para hacer frente a esos gastos futuros que, a buen seguro, surgirán y que no podremos reclamar al casero como es natural en el caso de los alquileres.
Por eso es clave cuantificar con rigor los fondos propios y no descartar la figura de un avalista (ya sea un amigo o un familiar) para facilitar la obtención de una hipoteca en un momento en que los departamentos de riesgos de los bancos son más exigentes que nunca.
Así se valorará si es más favorable adquirir la vivienda en su totalidad o bien con un préstamo hipotecario que pueda ser mayor o menor según aportemos mayor o menor cantidad por nuestra parte en el momento de la compra.
Lo ideal, en cualquier caso, es conservar una parte del presupuesto para posibles imprevistos y gastos futuros y no destinar todo nuestro dinero a la compra de la casa, ya sea en su totalidad, ya sea con hipoteca y entrada correspondiente.
También hay que tener en cuenta las subidas de tipos, camino del 4%, y su impacto en el Euríbor y las hipotecas, cuestión que conviene dejar fijada del modo más claro posible con los agentes del banco que conceda el préstamo, y buscar las mejores condiciones posibles.
Elegir la vivienda adecuada
Una vez nos hemos decantado por una zona y hemos evaluado nuestras capacidades económicas para comprar la vivienda, llega la fase de prospección o, dicho de otro modo, repaso de las distintas agencias inmobiliarias, sin renunciar a esa información de primera mano de los conserjes, para encontrar el piso que nos convenza para dar el paso.
No hace falta saltar al terreno en un primer momento, ya que los portales inmobiliarios nos ofrecen una interesante información de primera mano sin salir de internet, pero sin descartar otras acciones. Como acudir a inmobiliarias locales y especializadas en la zona, ya que ofrecen un asesoramiento pormenorizado y actualizado sobre la situación inmobiliaria de un barrio determinado, y cuentan con profesionales especializados en las características del barrio y están dispuestos a ofrecer un asesoramiento lo más completo posible.
Visitar y comparar
Una vez se ha contactado con distintas agencias o con particulares, ahora sí iremos al terreno. Es momento de ver, escuchar, comparar y, sobre todo, mantener la calma y no precipitarse ni dejarse llevar por corazonadas que pueden ser traicioneras.
El ojo crítico es crucial en esta fase y conviene agudizarlo al estudiar el tipo de vivienda que se nos ofrece, sus características y dimensiones, así como el uso que le vamos a dar, las habitaciones que se necesitan, el tipo de cocina y baños que se precisa y, factor importante, la luz exterior que entra y el grado de contaminación acústica que presenta la vivienda. (Un bar abierto hasta altas horas durante los fines de semana puede arruinar lo que en principio parecía la compra ideal).
Porque una vivienda, a no ser que se compre en un bosque profundo, no está aislada, de ahí que además de analizar sus calidades y su aspecto, debamos tener en cuenta el entorno. Si hay o no delincuencia, si hay hostelería, terrazas, discotecas y demás generadores de molestias sonoras, así como la situación de las calles principales y adyacentes.
Con respecto a la finca en sí, asegurarse de que haya superado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), informarse de las derramas en vigor que asumiría el nuevo propietarios y si hay ascensor o planes aprobados para su instalación (y en qué afectaría el nuevo propietario).
Conocer el estado exterior e interior de los edificios es relevante en zonas históricas con patrimonio de gran valor, pero también antigüedad, como es el Barrio de Salamanca.
En cualquier caso, es importante dejar asesorarse por profesionales también en el momento de la visita para poder contrastar opiniones y recabar toda la información posible, para luego compartirla también con otras personas y forjarse un juicio lo más completo.
Analizar la oferta concreta
Una vez nos hemos decantado por una vivienda determinada, es el momento de la negociación. Una fase delicada en la que no conviene caer en un ‘regateo’ excesivo con la agencia inmobiliaria sobre todo si la vivienda cumple nuestras expectativas y está a precio de mercado.
De lo contrario, si aún no se ha formalizado el compromiso de compra, pagando lo que se conoce como arras o dejando una señal, es posible que perdamos nuestra oportunidad en el caso de que exista alta demanda de compradores.
Datos técnicos
En el punto 4, al respecto de la visita y valoración, ya se avanzaron cuestiones relativas a las cargas que pueda tener el edificio, en una información técnica que nunca está de más. Así, se recomienda conocer el IBI, y si hay problemas con los gastos de comunidad en relación a impagos por derramas pendientes y situación general de morosidad.
Por ello, antes de firmar la compra, es imprescindible revisar la documentación y solicitar más documentación si fuera necesario, sin temor a consultar dudas a los profesionales del sector, sobre todo si se trata de edificios con características especiales como los que se pueden encontrar en Madrid en zonas como el Barrio de Salamanca.
Firma de las arras
Una vez tengamos toda la información, se hayan disipado las dudas y estamos seguros de dar el “Sí quiero” inmobiliario, aún quedarían unos últimos flecos como los gastos de compraventa con la inmobiliaria por sus servicios y la firma del contrato de arras, del que hay tres tipos:
Arras confirmatorias:
No están reguladas por el Código Civil por lo que son algo más ‘arriesgadas’ en caso de incumplimiento de las condiciones acordadas.
Arras penales
Para evitar, como en el caso anterior, que las reclamaciones que puedan surgir sean atendidas, se recurre a este tipo de arras, con un grado mayor de compromiso.
Arras penitenciales
Se trata de un tipo de contrato que permite desistir del mismo, pero según lo que estipula el Código Civil. A saber, que en caso de desistimiento, el comprador deberá pagar la cantidad acordada y, para que quede liberado el vendedor y ‘recuperar’ la propiedad, este deberá pagar el doble de la cantidad acordada, eso siempre que el comprador acepte.
No obstante, hay que asegurarse siempre de revisar y comprender lo que implican las cláusulas del contrato.
Firma de la notaría
Ya en el notario llega la hora de la verdad, con la firma de las escrituras de propiedad que nos harán ya dueños de manera legal de la vivienda adquirida. Aunque aún quedará otro paso, como veremos a continuación.
Una visita al notario que también supone un gasto, aunque hay agencias inmobiliarias que corren con estos gastos o bancos que lo incluyen dentro de la hipoteca, por lo cual es bueno informarse antes de quién correrá con esta penúltima partida.
Por lo demás, es importante archivar en lugar seguro una copia simple de la escritura, acudir con un atuendo formal a la firma y disfrutar de la decisión tomada. Una vez tengamos las llaves, las valoraremos como un símbolo, ya que siempre es buena idea, por cuestión de seguridad, cambiar la cerradura y disponer de llaves nuevas.
Inscripción en el Registro de la propiedad
Es el último paso burocrático, pero ya sin la presión de los cambios de última hora, con las escrituras firmadas y con las llaves en nuestro poder para hacer uso de la vivienda si así lo deseamos. Aunque se puede tramitar personalmente, la firma en el Registro se suele hacer vía gestoría que a su vez parte de la notaría, lo cual agiliza la gestión y puede ser incluido en el paquete de servicios que se prorrateará en la hipoteca.
Y, por último, pero cuestión no menor, en caso de venta por nuestra parte habrá que asumir el coste de la plusvalía si hemos vendido por un precio superior al que compramos, y, si somos los compradores, el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales o ITP que en ciudades como en Madrid supone el 6% del valor de la vivienda. Si está costó cien mil euros, habrá que abonar seis mil euros.
Puesta en marcha de la vivienda
Ya somos propietarios, lo que no significa que la casa esté, como se dice popularmente, lista para “entrar a vivir”. De no ser así, nos encontramos en una fase importante que conviene hacer con tiempo, los mejores profesionales y con otro presupuesto bien ajustado para no caer en los peligros de “lo barato sale caro”.
Una reforma bien hecha nos evitará problemas (y gastos futuros), por lo cual hay que verlo no como un gasto sino como una inversión. También en el sentido de que una buena reforma revalorizará la vivienda de cara a una posible venta. Hay reformas que, bien dirigidas, pueden aumentar el precio de venta de manera considerable.
Extra: fiesta de inauguración
Una vez se han terminado los trabajos de reforma, si han sido necesario, y hemos acometido la mudanza, una fiesta de inauguración de la vivienda o crémaillère, como dicen en Francia, es una idea estupenda.
Invitaremos a amigos, familiares y contactos interesantes y, si así lo deseamos, a aquellos asesores inmobiliarios que hayan posibilitado la operación. Así podrán admirar el resultado final y, si se trata de una operación de inversión, estudiar posibles escenarios para el futuro.